CIB e SINTER: entenda a nova era da tributação imobiliária no Brasil

Em 2025, o cenário dos imóveis no Brasil entra em era de modernização e maior transparência. Com a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 em 15 de agosto de 2025, o Receita Federal do Brasil regulou oficialmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e determinou a obrigatoriedade da integração ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) por serviços notariais, de registro, e demais entes públicos.O objetivo: dotar cada unidade imobiliária — urbana ou rural, pública ou privada — de um código único nacional (“CPF do imóvel”), além de permitir que cartórios, municípios, estados e a União compartilhem dados em tempo real. 

Mas quais são os impactos práticos para proprietários, investidores, e para a tributação imobiliária? Vamos destrinchar.

1. O que é o CIB e o SINTER

• O SINTER é uma infraestrutura de dados que integra informações jurídicas, cadastrais, fiscais e geoespaciais de imóveis urbanos e rurais. 

• O CIB, inserido no âmbito do SINTER, atribui a cada imóvel um código identificador único válido em todo o território nacional. 

• Base legal: A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o CIB e definiu obrigações relativas à integração dos registros e à apuração do “valor de referência” dos imóveis. 

• A IN 2.275/2025 detalha prazos, responsabilidades e obrigações dos serviços notariais e de registro para integração ao sistema. 

2. Como funcionará na prática e prazos

• Os cartórios e serviços notariais e de registro devem integrar-se ao SINTER e adotar o código CIB para imóveis urbanos e rurais. 

• O cronograma aponta para entrada em produção e consolidação ainda em 2025 conforme IN. 

• A consulta pública de imóveis via SINTER já é possível — o sistema público permite pesquisar imóveis por código CIB, endereço, INCRA etc.

3. Impactos na tributação imobiliária

• Uma das mudanças mais relevantes: a base de cálculo dos tributos imobiliários, como o IPTU, pode sofrer ajustes mais próximos ao valor real de mercado. Veja porque:

  • A integração cadastral georreferenciada e de mercado significa que os entes públicos terão mais dados atualizados para definir valores de referência. 

  • Apesar de as alíquotas não terem sido necessariamente elevadas, a ampliação da base de cálculo implica que muitos imóveis passarão a ser tributados sobre valores mais altos do que os usados hoje. (Isso já está sendo apontado por especialistas) 

• Para o proprietário: maior transparência e segurança jurídica — mas também maior risco de aumento de custos tributários.

• Para o investidor: necessidade de rever planejamento fiscal/imobiliário, considerar que a liquidez e valorização do imóvel poderão trazer reflexos fiscais mais relevantes.

4. Benefícios esperados além dos tributos

• Melhoria da segurança jurídica nos registros e transações: com o código CIB e a integração entre cartórios, prefeituras e registros públicos, as operações imobiliárias ficam mais ágeis e confiáveis. 

• Combate à evasão fiscal, à informalidade e à grilagem: a unificação de dados facilita a fiscalização e o controle sobre imóveis especiais, rurais, urbanos e de áreas protegidas. 

• Melhoria do planejamento urbano e uso territorial: municípios e estados terão acesso a banco de dados mais robusto para políticas públicas, infraestrutura, saneamento etc. 

5. O que o contribuinte deve fazer para se preparar

• Verifique se seu imóvel está corretamente registrado e se há pendências cadastrais ou de georreferenciamento.

• Acompanhe as informações que o município ou cartório poderá exigir para integração ao CIB/SINTER.

• Em negociação imobiliária (compra, venda, arrendamento, doação) atente-se para a exigência do código CIB nos documentos, que será obrigatório. 

• Analise o valor venal utilizado pelo município e compare com valor de mercado: se este estiver muito defasado, há risco de eventual recalibragem que aumente o imposto.

• Consulte com seu contador ou advogado tributário para avaliar possíveis impactos fiscais e oportunidades (como revisão de base ou planejamento).

6. Pontos de atenção / riscos

• A autonomia dos municípios na definição de alíquotas e ajustes de base permanece: a unificação do cadastro não implica necessariamente uniformização de tributos ou alíquotas.

• A deferência à autonomia municipal do IPTU pode gerar diferentes impactos regionais: quem está em local com alta valorização de mercado poderá sentir o impacto mais cedo.

• Mudanças cadastrais e de valorização podem gerar “realinhamentos” tributários repentinos, exigindo maior atenção e planejamento.

• Imóveis antigos com valor de mercado muito mais elevado que a base usada podem sofrer “surpresas” no ajuste tributário.

Conclusão O CIB e o SINTER representam um salto tecnológico e administrativo no Brasil, com reflexos diretos sobre a tributação imobiliária, segurança jurídica e uso territorial. Para o proprietário, é hora de olhar com cuidado para os registros do imóvel, entender como está o cadastro e se preparar para eventuais impactos no IPTU ou outros tributos. Para municípios, cartórios e governos estaduais, a mudança marca o diálogo entre modernização, transparência e arrecadação.

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